Statinių ekspertų kasdienybė

Statinių ekspertų kasdienybė: akis bado tiek prastai sudėti langai, tiek avaringai pažeistos laikančiosios konstrukcijos

Žmogui, norinčiam saugiai bei tvariai gyventi, turėtų rūpėti pastato techninis vertinimas. Jeigu vizito pas gydytoją metu mus domina atsparumas biologiniams bei socialiniams poveikiams, jeigu tikriname automobilio techninę būklę, kodėl gi pamirštame apie savųjų namų patikimumą? Eksperto pagalba daug kartų atsiperka, kai kyla įtarimų dėl statybos darbų broko, kai prasideda ginčai dėl statinio kokybės, paaiškėjus paslėptiems defektams naujajame objekte, įvykus avarijai arba tiesiog, kai intuityviai atsiranda abejonės dėl patirtų išlaidų.

MB „Laupetra“ – specializuotos techninių vertinimų, tyrimų, ekspertizių įmonės – vadovas apgailestauja, kad dažnai žmonės į ekspertus kreipiasi tada, kai jau būna įsigiję statinį, pamatę trūkumus ir jau yra įsivėlę į ginčus su statytoju ar pardavėju.

„Tokiu atveju mūsų ekspertai atlieka išsamią ekspertizę, vertina, kokie trūkumai buvo padaryti, naudodami tam skirtą programas įkainojame defektų šalinimą ir pateikiame rekomendacijas, kokie pakeitimai būtini, kad statinys atitiktų visus kokybės standartus“, – sako pašnekovas.

Tačiau iš tiesų darbų spektras statybos sektoriuje yra gerokai platesnis: statybos tyrimų netinkamumas, projektavimo klaidos, statybos brokas, nesusipratimai techninės priežiūros metu, konstrukcijų monitoringas, prastas statybos technologijos organizavimas ir pan. Itin atsakinga šių darbų pakraipa yra avarijų ekspertizės – statinio konstrukcijų griūtis, perteklinis deformavimas, pavojus žmonių saugai ir kt. Atestuotieji ekspertai pasitelkiami ir kilus ginčams dėl atliktų darbų kokybės arba pridavimo aktuose nurodytų kiekių.

„Laupetra“ profesionaliai atlieka tiek statinių ekspertizes, tiek nagrinėja ar statinio projektas atitinka Statybos įstatymą bei statybos techninius reglamentų reikalavimus, todėl norintiems sutaupyti laiko ir pinigų, pašnekovas pataria dar prieš įsigyjant statinį atlikti ekspertinį vertinimą. Tokia savalaikė patikra prieš pirkimą kainuoja dešimt kartų mažiau, nei vėliau vykdoma teismo ekspertizė, kai defektai jau yra išryškėję. Ką bekalbėti apie paties broko šalinimą, kuris kartais išlaidas išaugina iki kosminių aukštumų.

Kokie defektai dažniausi?

Gyvenamosios ir administracinės paskirties pastatuose labiausiai yra paplitę apdailos trūkumai kartu su langų defektais. Pramonės pastatų bei inžinerinių statinių ekspertai dažniausiai susiduria su ginčais dėl statinio konstrukcijų kokybės. Pasitaiko neatitikimų projektui. Taip pat dažnai praktikoje matomi prastai įrengto stogo tvirtinimo mazgai, netinkamai armuotos sienos ar išlieti pamatai.

„Turėjome ne vieną užsakovą, kurie kreipėsi dėl neteisingai įrengtų vidinių pertvarinių sienų pamatų, nekokybiškai įrengtų grindų. Kai grindys sudėtos ant nesutankinto grunto, jos nusėda, atsiranda tarpai ir plyšiai, per kuriuos skverbiasi šaltis ir drėgmė, o sandėliams ir kitiems pramonės pastatams tai iš vis viena svarbiausiųjų sėkmingos eksploatacijos sąlygų“, – pasakoja pašnekovas.

Jo vertinimu, būtų per daug drąsu teigti, jog statinių statybos kokybė gerėja, veikiau – atvirkščiai. Tarp įmonės virš kelių tūkstančių Lietuvoje bei užsienyje atliktų vertinimų netgi pasitaikė atvejis, kuomet griuvo vertinamo pastato antrojo aukšto siena.

Gan dažna bėda – prasta langų kokybė: netinkamai sumontuojami arba kokybė neatitinka statybos reglamentų. Tokie defektai, skirtingai nei konstrukciniai, nėra tiesiogiai pavojingi patalpų naudotojo gyvybei. Vis dėlto, dėl šių trūkumų prastėja komforto sąlygos – į patalpas vietomis skverbiasi šaltis bei drėgmė, formuojasi pelėsis, o tai turi neigiamą įtaką tiek sveikatai, tiek emocinei būsenai. Juk niekas nenori nei dirbti, nei gyventi nekomfortiškose patalpose.

„Neretai įvairūs defektai atsiranda dėl statytojų noro sutaupyti. Pasitaiko atvejų, kuomet name apskritai neįrengiama dalis konstrukcijų, kurios yra privalomos. Tokie pastatai ne tik neatitinka statybų teisės reglamentų, tačiau nėra pateisinami nei elementaria logika, nei sveiku protu. Savo praktikoje esame matę ganėtinai daug tokių atvejų, pavyzdžiui, vertinome statinį, kuris buvo pastatytas metru žemiau nei turėtų būti. Kitas gan įprastas vaizdas – sustabdyta ir apleista statyba, neatlikti konservavimo darbai, nors jie privalomi pagal reglamentą“, – realių pavyzdžių pateikia ekspertas.

Statyti gali visi, o kas tikrina?

Idealių pastatų nebūna – kiekvienas turi vienokių ar kitokių trūkumų, tik svarbu, kad jie nebūtų avariniai, tarp kurių svarbią vietą užima konstrukciniai defektai.

„Net ir seniai rinkoje veikiančios statybos bendrovės kartais skuba ir darbus atlieka nekokybiškai. Tačiau, jos dažniausiai sutinka ištaisyti broką, su jomis konfliktus spręsti paprasčiau“, – pastebi „Laupetra“ vadovas.

Jis sako, kad pirkėjai atsiduria itin kebliose situacijose, kai įsikuria gyventi, o brokas „išlenda“ po trejų ar ketverių metų. Tai būna ypač neparanku, jeigu jie nėra teisiškai raštingi, ne visuomet žino savo teises. Pasitaiko, jog praleidžia garantinius terminus. Tada užsisuka ratas: statytojas nebenori pripažinti klaidų, o kartais būna ir bankrutavęs, nebėra kam pareikšti pretenzijų. Tokiais atvejais siekiant sutvarkyti statinį iki normatyvinės kokybės tam, kad jį būtų galima saugiai ir komfortiškai naudoti pagal paskirtį, patiriama gerokai daugiau tiek moralinių, tiek materialinių išlaidų, nei būtų buvę sprendžiant problemą iš anksto.

Ekspertas pastebi, jog dauguma broko yra fiksuojama statiniuose, iškilusiuose per statybų bumą prieš porą metų, kuomet namus statė visi, kas tik norėjo. Vystytojais tapo tie, kurie turėjo sklypus ir juose statė namus pardavimui. Dažnu atveju tai buvo verslininkai, neturintys netgi bendrojo suvokimo apie inžineriją, apie statybas. Jie darbams atlikti samdydavo taipogi nekvalifikuotus darbininkus. Apie statybos inžinierių dalyvavimą tokiose „statybose“ niekas net negalvodavo, kadangi išmanantys statybos vadovai „trukdytų“ greitai įsisavinti kreditus bei avansu gautas lėšas.

„Tarkime, vakar tokie rūšiavo prekes sandėlyje, o šiandien jie bando mūryti ir parduoti, – vieną pagrindinių statybų sektoriaus problemų įvardija pašnekovas. – Darbuotojas privalo išmanyti savo darbą. Juk tai pamatinis principas visuomenei sąžiningai gyventi ir tobulėti. O dabar situacija tokia: visi „auksarankiai“, tačiau negebantys atlikti nė vieno darbo iki galo. Apmaudu stebėti. Kokybiškos statybinės medžiagos, geri šiuolaikiniai įrankiai, o rezultate – bjaurus kūrinys. Ir viskas užsakovo sąskaita. Vertinimo akte gėda rašyti pastabas. Fotonuotraukas baisu vartyti“, – komentuoja „Laupetra“ vadovas.

Pasak jo, kvalifikuotųjų statybininkų trūkumas jaučiamas nuo tada, kai Lietuva įstojo į Europos Sąjungą ir kompetentingi specialistai emigravo. Žemos kvalifikacijos arba visai nekvalifikuotų pigių svetimšalių statybininkų banga kokybės požiūriu neužpildė šių spragų, kaip buvo manyta, o tik padidino broko statybose kiekį. Statybos teisės aktai į šiuos aktualius realybės pasikeitimus nesureagavo niekaip – vietinių statybos inžinierių skaičiaus didinimas, kaip kompensacinė priemonė, niekur nepasireiškė, tikrinimų skaičius liko toks pat. Nuo senų senovės būdavo įprasta, kad pats geriausias meistras yra savų užaugintas. Tiesa, tam reikia pastangų, ateities vizijos ir pilietiškumo. Amžiais puoselėtas tradicijas iškraipė noras apgauti rinkos dėsnius. Be to, statybų kokybę įtakojo įteisinta galimybė šiame sektoriuje dirbti turint individualiąją veiklą.

Ekspertas teigia, kad dar viena problema – LR įstatymuose atsiradusi nuostata, jog statant pastatus iki 300 kv. m, jiems nereikalinga atestuota techninė priežiūra. t. y. specialisto, kuris prižiūri statybos kokybę, kontrolė. Stebuklų nebūna – kiekvienas pakeitimas iššaukia tam tikrą atoveikį, kuriam suvaldyti reikia iš anksto apmąstyti ir numatyti prevencinių priemonių. Lietuvos statybos teisės aktuose reakcija pasireiškia pavėluotai.

„Pažiūrėkime, kaip tai atrodo praktiškai. Anksčiau kvalifikuotas statybininkas atvykdavo dirbti į įmonę, kuri jau turėdavo atestuotus statybos darbų vadovus, atestuotus projektų vadovus ir tikrindavo darbų kokybės procesą. O dabar visi tie specialistai išėjo dirbti savarankiškai, gerai ir nuolat tikrinti tokią struktūrą yra labai sudėtinga, tad kokybės netikrina, o dar ir pinigų vienas uždirba kaip keli darbuotojai. Juk tai neišmanėlių apgaulė kokybės sąskaita. Užsienyje organizuoja kitaip – geba kokybiškai pastatyti ir tuo pačiu gerai uždirbti“, – pastebi „Laupetra“ vadovas.

Stengiasi teisiškai išnagrinėti kiekvieną atvejį

O dabar įsivaizduokime, kad nustačius statinio defektus, savininkai nusprendžia kreiptis į statytojus su priekaištais. Pasak „Laupetra“ vadovo, sąžiningi vystytojai geranoriškai ištaiso savo darbo defektus, tačiau gana dažna situacija – noras procesą vilkinti, atidėti ilgam: vystytojas pinigus jau laiko kišenėje, o ginčas persikelia į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą arba į teismą. Tas ypač paranku, kai procesinės išlaidos būna gerokai mažesnės už broko šalinimo išlaidas, be to atsiranda tikimybė, kad ginčai atsibos, nurims arba bus nutraukti dėl kokių nors pasikeitusių aplinkybių.

Užsienyje įgijęs aukštąjį statybos išsilavinimą mūsų kalbintas specialistas atkreipia dėmesį, kad Lietuvoje mažai advokatų, kurie iš tiesų puikiai išmanytų statybą, todėl prieš renkantis teisininką, pravartu pasidomėti jo patirtimi šioje srityje.

Nekilnojamojo turto pirkimas – tai ilgalaikė investicija ir finansiniai įsipareigojimai kredito įstaigoms, todėl svarbu vertinti statinio kainą ir kokybę bei visą su juo susijusią dokumentaciją. Čia reikia priminti, juk į pastatyto statinio normatyvinės kokybės sąvoką taip pat įtraukta ir projektinės dokumentacijos kokybė. Norint išvengti svarių išlaidų, racionaliausia būtų atlikti vertinimą dar prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą.

„Labai dažnai pozityviai nusiteikę žmonės tik įsigiję nuosavybę sužino, kad per jų sklypą eina servitutinis kelias. Arba pakišamos sutartys, kurias pasirašę pirkėjai prisiima atsakomybę dėl neteisingai įgyvendinto projekto“, – apie įprastas apgaules pasakoja „Laupetra“ direktorius.

Todėl apsisprendusiems tikrinti statinio kokybę pašnekovas pataria atidžiai rinktis ekspertus, nes jų paslaugos būna profiliuotos, siauros pakraipos, skirtingai įkainotos: „Pačios brangiausios yra teismo ekspertizės, kurias irgi organizuojame. Mes nesiekiame griebti didesnę pinigų sumą už šiuo atveju nereikalingos apimties paslaugas. Siūlome prieš įsigyjant statinį, atlikti ekspertinį vertinimą, kurio paprastai užtenka pirmajai nuomonei sudaryti bei pirmajam žingsniui žengti teisybės link, jei vėliau prasidės ginčai“.

Atsiradus užsakovo poreikiui, galima atlikti kompleksinį (bendrąjį) vertinimą, tyrimą arba ekspertizę, kuri apima visą statinį su teritorija – sklypo sutvarkymo sprendinių, inžinerinių sistemų, architektūros ir konstrukcijų, projekto kokybės vertinimas. Pavyzdžiui, dalinė ekspertizė atliekama viskam, kas susiję su statinio konstrukcijomis.

„Mūsų darbuotojai yra Lietuvoje galiojančia tvarka atestuoti statybos srities vadovai bei ekspertai, turintys teorinės ir praktinės patirties, – suburta specialistų grupe džiaugiasi „Laupetra“ vadovas. – Tarkime, ekspertai įvertina statinio konstrukcijų techninę būklę, patikrina atitiktį kadastro bei projekto dokumentams ir preliminariai nustatyto defektų šalinimo išlaidas. Komandoje turime puikių teisininkų, todėl į visas situacijas žiūrime labai atidžiai, stengiamės individualiai išnagrinėti kiekvieną atvejį. Be to, turime gan platų bendradarbiaujančių įmonių tinklą, tad galime samdyti siauros pakraipos specialistus. Ne, už dyką nedirbame. Tačiau, etikai ir moralei suteikiame vyravimo teisę. Taip pat daug dėmesio skiriame šiuo metu aktualiam tvarumui, energetiniam naudingumui, užsakovo emociniam pastovumui užtikrinti, sprendinių racionalumui, giname žmogiškumą statybos srityje, kurio, mūsų manymu, dabar kaip tik labai trūksta.“