G.R.A.P.A. ekspertų komentarai

Sodo namui projekto ir leidimo nereikia, todėl drąsiai galite viską keisti.

Be leidimo gyvenamojo namo statyti negalima. Be leidimo, priklausomai nuo situacijos, tokio ploto galite statyti tik pagalbinio ūkio pastatą.

Priklauso nuo daugelio faktorių - yra mieste ar rajone, kas parašyta detaliajame plane ir t.t. Vilniaus m. tokio ploto sklype galite statyti, kad ir 2 dvibučius namus.

Norint nugriauti seną namą ir jo vietoje pastatyti naują, reikia parengti projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą. Pagrindiniai dokumentai, kurių reikės projektui parengti:
- Sklypo nuosavybės dok. (išrašas iš Registrų centro)
- Sklypo planas (kadastriniai matavimai)
- Pastato nuosavybės dok. (išrašas ir Registrų centro)
- Pastato inventorinė byla (kadastriniai matavimai)
- kiti (ko dar reikės, pasakys projekto architektas)

Jei planuojate statyti gyvenamąjį namą sodo sklype, leidimas statybai/derinimai reikalingi bet kokiu atveju (nepriklausomai nuo ploto). Jei tai bus sodo namas, jį galite statyti iki 80 m2 ir 8.5 m aukščio. Kadangi sodo pastatai priskiriami I gr. nesudėtingiems statiniams (STR 1.01.03:2017 „STATINIŲ KLASIFIKAVIMAS“ 2 lentelė), jiems statyti leidimo/derinimo nereikia.

Procesas nėra sudėtingas, tereikia parengti rekonstravimo projektą ir nustatyta tvarka gauti leidimą statybai. Visa tai užtruks 3-4 mėn.

Jei sodo bendrijoje planuojate statyti sodo namą ( iki 80 m2 ir 8.5 m aukščio), kuris yra priskiriamas prie I gr. nesudėtingų statinių (STR 1.01.03:2017 „STATINIŲ KLASIFIKAVIMAS“ 2 lentelė), jam rengti projekto bei statyti leidimo/derinimo NEREIKIA, nebent jūsų sklypas tenkina STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ išvardintus atvejus (tokiu atveju ir projektas, ir leidimas yra būtini):

1. kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, Kuršių nerijoje, upėje ar jos dalyje, kuri įgyvendinant Vandens įstatymą [8.15] įtraukta į ekologiniu ir kultūriniu požiūriu vertingų upių ar jų ruožų sąrašą [8.41], Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje) – statant I grupės nesudėtingąjį statinį;
2. mieste [8.10], konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, upėje ar jos dalyje, kuri įgyvendinant Vandens įstatymą [8.15] įtraukta į ekologiniu ir kultūriniu požiūriu vertingų upių ar jų ruožų sąrašą [8.41], gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą [8.18] šioje teritorijoje statyba galima), Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje) – statant II grupės nesudėtingąjį statinį;
3. statant II grupės nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatą;
4. magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies, – statant I ir (ar) II grupės nesudėtingąjį statinį.

Sodo namą paversti gyvenamuoju namu nesudėtinga- reikia parengti rekonstrukcijos ar kapitalionio remonto projektą ir gauti leidimą statybai arba jei visai netinka esamas pastatas, nugriauti ir susitvarkius visus dokumentus, statyti naują. Projektavimo darbai užtrunka apie 3-4 mėn. (iki leidimo statybai), o kaina- apie 1500-2000 EUR.
Dujotiekio apsaugos zona priklauso nuo to, kokio slėgio dujotiekis praeina. Čia nurodyti dujotiekio apsaugos zonų pločiai:
- žemo slėgio dujotiekiams (iki 0,5 kg/cm2) – po 2 metrus;
- vidutinio slėgio dujotiekiams (iki 3 kg/cm2) – po 4 metrus;
- aukšto slėgio dujotiekiams (iki 6 kg/cm2) – po 7 metrus;
- aukšto slėgio dujotiekiams (iki 12 kg/cm2) – po 10 metrų.
Koks konkrečiai dujotiekis praeina, jūs galite sužinoti ESO arba tinklalapyje www.regia.lt (pasirinkus atitinkamus filtrus).

Leidimai sodo rekonstravimui yra būtini. Turėkite minty, kad esamo pastato baigtumas turi būti 100 %. Jei planuojate jo plotą daryti didesni nei 80 m2, tai jau bus gyvenamasis, o ne sodo namas. Vidutiniškai tokie projektai kainuoja 1300-1500 EUR.

Visada paprasčiau ir dažnu atveju pigiau yra nugriauti senąjį namą ir statyti naują. Jūsų atveju, rekomenduočiau daryti ne rekonstravimo, o naujos statybos projektą, nugriaunant esamą pastatą. Tada nereikės derintis prie esamų pamatų (kurie greičiausiai bus blogame stovyje ir neaiškios fizinės būklės), galėsite daryti kokį norite išplanavimą ir namą sklype statysite ten kur norėsite.

Patalpų plotas skaičiuojamas tarp pastato vidinių sienų. II gr. statinio 80m2 plotas yra visų patalpų suma. Turėkite minty, kad didžiausias leistinas atstumas tarp laikančių sienų t.b. nedidesnis nei 6m, o pastato aukštis iki 8,5m.

Sprendžiant iš jūsų naudojamos sąvokos 'Vasarnamis", jus statėtės sodo namą (sodų bendrijoje). Jei taip, tai nei anksčiau, nei dabar tvarka yra nepasikeitusi, kadangi sodo namas yra priskiriamas I gr. nesudėtingiems statiniams, kuriems nereikalingas nei projektas, nei leidimas statybai.

Vadovaujantis statybos techniniais reglamentais, naujo antžeminio statinio statyba yra, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių. Naujo statinio statybos tikslai yra:
- pastatyti naują statinį;
- pristatyti prie esamo statinio antžeminį ar požeminį priestatą, dėl priestato statybos neperstatant ir nepertvarkant (nekeičiant, nesilpninant, nestiprinant ir pan.) esamo statinio laikančiųjų konstrukcijų;
- atstatyti buvusį (visiškai sugriuvusį, sunaikintą, nugriautą) statinį. Statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju – kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų).
Manome, kad jūsų aprašytas atvejis būtų priskirtinas prie naujos statybos. Bendruoju atveju, nėra jokio skirtumo ar tai bus nauja statyba, ar rekonstrukcija, kadangi projektą abiem atvejais reikės parengti naują.

Pirmiausia reikėtų pradėti nuo savo namo vizijos susikūrimo- patiems išsiaiškinti kokio namo jūs norite t.y. kokio ploto, kiek aukštų, kiek ir kokių patalpų jums reikia, su garažu ar be ir t.t. Kai šiuos dalykus išsiaiškinsite, kreipkitės į architektus, kurie jums galutinai padės susikurti savo namus.

Namų projektavimo kainos priklauso nuo daugelio faktorių - miesto ar kaimo (rajono) teritorija, sklypo situacijos (šlaitinis ar lygus), pastato bendrojo ploto, architektūrinės išraiškos ir t.t. Paprastai, dvibučio namo projektas yra 30-50 % brangesnis už vienbučio ir vidutiniškai techninis projektas su leidimu statybai kainuoja apie 1500-2000 EUR (be inžinerinių ir konstrukcinių projekto dalių).

Kadangi jūsų namo bendrasavininkai yra 8, tai jums reikia gauti mažiausiai 4 savininkų sutikimus t.y. 50+1. Be jų sutikimų statybos leidimo negausite. Jei savininkai nesutinka, belieka vienintelis kelias- per teismą. Jei pateiksite argumentus kodėl jums reikia to priestato ir kad tai nepablogins kaimynų situacijos (pvz. nesumažės insoliacija, nenuvertės turtas ir t.t) tikėtina, kad teismas gali priimti jums palankų sprendimą.

Nuo 2017-01-01 bet kokio ploto gyvenamiesiems namams reikalingas projektas ir leidimas statybai. Sodo namas gali būti statomas tik sodų bendrijose. Savo sklype, be projekto ir leidimo, jūs galite statyti tik pagalbinį ūkio pastatą iki 80 m2 ir 8.5m aukščio, bet ir tai su sąlyga, kad žemės sklypas nepatenka į saugotinas teritorijas.

Norėdami keisti pastato laikančiąsias konstrukcijas iš mūro į medines, jūs turėtumėte parengti naujos laidos projektą ir gauti naują leidimą statybai, kadangi būtų keičiami pastato mechaniniai bei priešgaisriniai reikalavimai. Tuo pačiu keistųsi ir darbo projektas (konstrukcinė dalis).
Kadangi reikės atlikti įprastinę projekto derinimo procedūra, tai kainuos apie 130 0EUR. Projekto pakeitimas, suderinimas bei naujo statybos leidimo gavimas vidutiniškai užtrunka apie 3 mėn.
Geriausia būtų kreiptis į projekto autorių- jis gal net padarys pigiau ir greičiau.

Pagalbinio ūkio pastatų, kurių didžiausias aukštis 8,5 metrai, didžiausias bendras plotas iki 80 kv. m ir tarp atraminių sienų atstumas ne didesnis nei 6m, kurie nėra statomi mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, neprivaloma rengti projektą ir neprivalomas rašytinis pritarimas ar leidimas statyti statinį.

Jeigu terasa turės savo atskirus pamatus ir stogo laikančiąsias konstrukcijas, ji bus laikoma I gr. nesudėtingu statiniu (inž. statinys) ir bus kaip namo priklausinys. Jai leidimo įrengti nereikia, tačiau jūsų namas yra regioniniame parke, todėl reikia gauti regioninio parko sutikimą (kuris ir bus statyba leidžiantis dokumentas). Tam reikia parengti "supaprastintą" projektą ir susiderinti su regioniniu parku. Be abejo, reikia atsižvelgti ir į esamą situaciją, kad nepažeisti priešgaisrinės saugos reikalavimų ir t.t.

Projekto kaina priklauso nuo daugelio faktorių- nuo esamos sklypo situacijos, dislokacijos vietos, pastato ploto ir norimos architektūros, kaip arti yra inžineriniai tinklai ir t.t. Vidutiniškai namo, kurio plotas apie 150 m2, techninis projektas kainuoja apie 1200-1300 EUR.(su statybos leidimu). Taciau, reikia įvertinti, kad dar bus reikalingi:
- toponuotrauka (apie 160 EUR)
- inž. tinklų projektai (vandentiekis, nuotekos, elektra ir t.t.)- apie 200-500 EUR (priklausomai kaip toli nuo sklypo jie yra)
- konstrukcinės dalies projektas (DP)- apie 500-750 EUR.
- rinkliava už statybos leidimą- 78 EUR.

Taigi, pilnos apimties namo projektas su leidimu statybai kainuos apie 2500-3000 EUR.

Kadangi tai daugiabutis gyvenamasis namas, dėl padaryto buto perplanavimo jums reikės gauti daugumos savininkų (50+1 %) sutikimus, parengti kapitalinio remonto konstrukcinės dalies projektą (DP), atlikti projekto ekspertizę, parengti bylą bei savivaldybėje gauti leidimą kapitalinio remonto projektui. Jūsų situacijoje sunkiausia bus gauti bendrasavininkų sutikimus. Dėl visų šių darbų jums reikėtų kreiptis į architektus.

Pastatai, iki skl. ribos gali būti statomi:
Iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui. Atstumas iki žemės sklypo ribos nustatomas nuo kiekvienos skirtingą aukštį turinčios pastato ar jo dalies. Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu;

Jums reikės gauti kaimyno sutikimą (patarčiau notarinį), kad jis neprieštarauja dėl sumažinto atstumo.

Dar įverinkite kelis faktorius:
- ar bus išlaikyti priešgairiniai atstumai tarp pastatų (jūsų ir kaimynų);
- kaip suformuotas jūsų sklypas. Jei kazkada buvo darytas detalusis planas, reikia atsižvelgti į užstatymo teritorijos ribas, nes gali būti taip, kad jūsų pirtis pažeis detaliojo plano sprendinius.

Galima statyti namą pagal užsienyje pirktą projektą, bet projektą reikės pakoreguoti ir adaptuoti LR galiojantiems įstatymams. Kartotinio projekto suderinimas su leidimu statybai kainuoja apie 1000 EUR., tačiau reikia žiūrėti kiekvieną konkretų atvejį, kadangi projektas projektui nelygu.

Tarp pastatų, priklausomai nuo konstrukcijų medžiagiškumo, privalo būti nuo 6m (tarp mūrinių pastatų, I ugniai atsparumo laipsnio) ir 15 m (tarp medinių, III ugniai atsparumo laipsnio). Atstumas gali būti ir 8-10 m, bet čia jau reikia žiūrėti kokio ugniai atsparumo laipsnio bus jūsų namas ir kokie pas kaimynus.
Jei sklypas rajone t.y. kokioje nors kaimo vietovėje (iki 3000 gyventojų) arba sodo bendrijoje, leidžiamas atstumas iki vandenvietės iki 1 km. Jei kaimo vietovėje gyvena iki 50 gyventojų ir pastai yra atskirai stovintys, galima visai nenumatyti gaisro gesinimo.

Mieste atstumas iki hidranto, vandens telkinio ar gaisrinių rezervuarų- 200 m. Jei jų nėra, reikia kasti vandens telkinį - prūdą arba įsirengti vandens rezervuarus (108m3).