K. Stonkaus individuali veikla ekspertų komentarai

Formuojamas sklypas turi atitikti savivaldybės bendrųjų ar specialiųjų planų sprendinius. Jei bendrajame plane toje vietoje yra nurodyta žemės ūkio ar sodininkų bendrijų teritorija ir vienbučių dvibučių sklypų plėtra nenumatyta, tai savivaldybė teisi neišduodama projekto reikalavimų. Galima savivaldybės sprendimą skųsti, bet turbūt maža tikimybė pasiekti savo. Realiausias variantas šiuo atveju nebent bandyti inicijuoti sklypo suformavimą pardavimui aukciono būdu.

Panaikinus sodininkų bendriją, sklypams paskirtys nepasikeis. Žemės mokestis ir toliau būtų mokamas kaip už žemės ūkio.

Formavimo pertvarkymo projektas (FPP) prasideda nuo prašymo pateikimo savivaldybės administracijos direktoriui. Su prašymo užpildymu ir pateikimu gali padėti FPP rengiantis specialistas. Gavus savivaldybės įsakymą ir reikalavimus, pradedamas rengti projektas. Vidutiniškai po 6-12 mėn. projektas būna patvirtintas. Patvirtinus projektą, Kitos paskirties sklypams reikia gauti adresus. Su adresų gavimu gali padėti FPP rengęs specialistas arba kadastrinius matavimus rengsiantis specialistas. Gavus adresus, yra rengiamos kadastrinių matavimų bylos. Jei yra pertvarkomi Žemės ūkio ar Miškų ūkio paskirties sklypai ir jiems per projektą paskirtis nekeičiama į Kitą, tai adresai nereikalingi ir patvirtinus FPP pereinama prie kadastrinių matavimų.

Atsižvelgiant į tai, kad sklype yra gyvenamasis pastatas, galima daryti prielaidą, kad Jūsų sklypo naudojimo būdas yra Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijų. Vienbučiams ir dvibučiams sklypams turi būti formuojami ne mažesni kaip 4 arų sklypai (arba 2 arai, jei planuojama blokuota statyba). Tačiau reikia atsižvelgti ir į tai, kad kai kurios savivaldybės bendraisiais, specialiaisiais planais, mero, tarybos potvarkiais ar kitais teisės aktais nusistato reikalavimus minimaliam sklypo dydžiui. Todėl reikia išsiaiškinti, kokie reikalavimai yra Jūsų konkrečioje savivaldybėje.

Ūkininko ūkio sodybai reikalingas 2 ha plotas turi būti viename sklype. Jei reikiamą plotą sudaro atskiri sklypai, tai juos reikia sujungti į vieną sklypą. Tam reikalingas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas. Atkreipiu dėmesį, kad jei Jums sodyboje nėra reikalingas gyvenamasis namas ir bus statomi tik ūkio ar poilsio paskirties pastatai, žemės sklypo plotas gali būti 0,5 ha.

Prieš pradedant pirkimo pardavimo ir sklypo pertvarkymo procedūras reikia išsiaiškinti ar apskritai bus galima sklypą padalinti. Reikia atkreipti dėmasį ar nėra toje savivaldybėje nustatyti minimalūs naujai formuojamų sklypų dydžiai; jei sklype jau yra pastatytų pastatų, reikia įvertinti užstatymo rodiklius. Jei bus prieita išvados, kad padalinimui kliūčių nėra, galite lygiagrečiai pradėti sklypo padalinimo ir nuosavybės teisių persirašymo procedūras. Rengiant padalinimą formavimo pertvarkymo projektu visos procedūros užtrunka vidutiniškai vienerius - pusantrų metų. Jei bus reikalingas detalusis planas, gali užtrukti ir ilgiau.

Norint be aukciono prisijungti valstybinės žemės plotą, valstybinės žemės plotas turi atitikti įsiterpusio žemės sklypo ar siauros juostos kriterijus. Tokiu atveju reikia parengti žemės sklypų ribų formavimo ir pertvarkymo projektą, kadastrinius matavimus prijungiamam plotui ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį su NŽT.
Jei valstybinės žemės plotas neatitinka įsiterpusio sklypo sąvokos, galimas variantas yra rašyti NŽT prašymą, kad leistu laikinai naudotis valstybine žeme. Tokiu atveju leidimas naudotis yra suteikiamas vieniems metams. Po metų prašymą naudotis valstybine žeme reikia teikti iš naujo.

Norint suformuoti žemės sklypą po pastatais, reikia parengti žemės sklypo ribų formavimo ir pertvarkymo projektą. Darbai pradedami nuo prašymo pateikimo savivaldybei. tą gali padaryti statinių savininkas savarankiškai arba gali padėti prašymą užpildyti projekto rengėjas, su kuriuo bus sudaryta projektavimo darbų sutartis. teikiant prašymą reikia pridėti statinių registro išrašus, jei yra, sklypo ribų inventorinį planą, įgaliojimus, jei pasirašo įgaliotas asmuo.

Įsigyjant įsitepusį valstybinės žemės plotą pirmumo teisės neturi nė vienas besiribojantis sklypas. Jei įsiterpusį sklypą nori įsigyti keli kaimynai, bet jie nesusitaria dėl prisijungiamo ploto dydžio, savivaldybė prijungiamo ploto dydį paskaičiuoja proporcingai pagal tai koks sklypo kraštinės ilgis ribojasi su valstybine žeme. Atsižvelgiant į tai, kad Jūsų sklypo kraštinės su valstybine žeme ribojasi didesniu atstumu, galima daryti išvadą, kad beveik visą plotą tarp sklypo ir kelio įsigysite Jūs.

Procedūra būtu tokia:
1. Inicijuojate savivaldybėje formavimo ir pertvarkymo projektą sklypo suformavimui po statiniais.
2. Po projekto patvirtinimo parengiate sklypo kadastrinius matavimus ir įregistruojate Lietuvos Respublikos vardu (plane galima nurodyti kur bus kokio bendraturčio valdoma dalis).
3. Išsiperkate sau priklausančią sklypo dalį.
Padalinti tokio sklypo į atskirus turto vienetus galimybės nėra, nes statiniui eksploatuoti yra formuojamas vienas sklypas ir jis nedalomas. Tai šiuo atveju, jei su kaimynu nebus bendro sutarimo, už visus sklypo suformavimo darbus sumokėti turėsite vienas, o naudą gaus visi statinio savininkai. Tik nieko nenorinčiam bendraturčiui nebus prievolės savo žemės pirkti, jo statiniai liks ant Lietuvos Respublikos valdomos žemės.

Jei įvažiavimui nebuvo nustatytas servitutas, o kaimynas užsitvėrė tik savo nuosavybės teise priklausomą plotą, tai be abipusio sutarimo ginčą išspręsti gali tik teismas.

Galima prie esamo gyvenamo sklypo prisijungti iki 4 arų, jei valstybinės žemės plotas atitinka įsiterpusio sklypo sąvoką. Jei valstybinės žemės plotas atitinka siauros juostos sąvoką, tai prijungiamo sklypo plotas būna neribojamas.

Ir galima, ir negalima. Viskas priklauso nuo savivaldybės bendrųjų ir specialiųjų planų, į kurią zoną patenka sklypas.

Sklypo paskirtį ar būdą pakeisti galima dviem atvejais: rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą ar detalųjį planą (jei reikia sklypą padalinti) arba rašant prašymą savivaldybei (jei sklypas nedalinamas). Pirmu atveju darbai kainuoja ir terminas būna metai ar ilgiau. Paskirties keitimas per savivaldybę yra nemokamas (kainuoja tik registrų centro paslaugos), oficialus terminas 10 d.d. įsakymui, 10 d.d. įsakymo viešinimui ir adreso suteikimas (terminas priklauso nuo konkrečios savivaldybės, gali būti 2 savaitės, gali ir 1 mėnuo).
Ar apskritai paskirtį keisti galima priklauso nuo savivaldybės ar kažkokios konkrečios gyvenvietės bendrųjų, specialiųjų ar detaliųjų planų sprendinių. Taip pat kai kurios savivaldybės būna nusistačiusios minimalius sklypų dydžius. Pvz. jei savivaldybė nusprendė, kad minimalus vienbučių dvibučių teritorijų sklypas gali būti ne mažesnis kaip 10 arų, tai turint 9 arų žemės ūkio sklypą į gyvenamą nepakeisi niekaip.

Vadovaujantis Kadastro nuostatomis, sklypo riba negali būti formuojama taip, kad kirstų statinius. Nežinau kaip Jūsų atveju pastatas atsirado ant sklypų ribų, bet jei nugriausite dabartinį pastatą, naujo toje pat vietoje legaliai nepastatysite.
Sklypų sujungimui būtų atliekamos šios procedūros:
Topografinis planas (reikalauja Vilniaus m. savivaldybė), kaina -350, terminas apie 1 mėn.
Formavimo pertvarkymo projektas, kaina - 1000, terminas apie 1 metai.
Kadastriniai matavimai po projekto, kaina 200, terminas 2-3 mėn.
Darbai išvardinti su sąlyga, kad esamiems sklypams yra padaryti kadastriniai matavimai, jei nėra, tai pirmiausia reikia padaryti juos.

Žemės sklypo formavimo pertvarkymo projekto terminai nuo projekto įkėlimo į sistemą ir paleidimo derinti: organizatoriaus (savivaldybės) derinimas - 10-20 d.d. (priklausomai nuo savivaldybės); viešinimas - 13 d.d.; derinimas su institucijomis - 5 d.d.; tikrinimas - 10 d.d. teoriškai, bet realybėje apie 40 d.d., tvirtinimas teoriškai 5 d.d., bet pasitaiko visko.
Viso turime apie 90 d.d. (virš 4 mėn.). Ir čia terminai su sąlyga, kad projektas niekur derinimuose nestrigs ir nereikės procedūrų kartoti.
Po projekto patvirtinimo dar laukia kadastriniai matavimai. Terminai (be matininko darbo) gali svyruoti nuo mėnesio iki 4 (ar net ilgiau), priklausomai ar reikia informuoti gretimų sklypų savininkus, ar sklypas patenka į saugomą teritoriją ir t.t.

Ar bus galima sklype kažką statyti - keisti paskirtį į Kitą (vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statybai, rekreacijai, komercijai ir t.t.), ar rengti ūkininko ūkio sodybos parinkimo projektą, reikia išsinagrinėti savivaldybės bendruosius ir specialiuosius planus. Buferinė zona greičiausiai yra nustatyta nuo kokio nors nacionalinio parko ar kitos saugomos teritorijos, todėl reikia žiūrėti į tos saugomos saugomos specialųjį planą. Ten bus nurodyta, kurioje vietoje ką galima daryti, ko negalima.

Atliekant žemės sklypo ribų ženklinimą, ne mažiau kaip prieš 10 kalendorinių dienų matininkas gretimų sklypų savininkams išsiunčia kvietimus į ženklinimą registruotu laišku (arba įteikia asmeniškai). Jei gretimo sklypo savininkas nėra deklaravęs gyvenamosios vietos adreso, yra deklaravęs išvykimą į užsienio valstybę arba yra miręs, informacija apie ribų ženklinimą yra skelbiama vietinėje spaudoje. Tai jei Jūs gyvenate Anglijoje, o skelbimas apie ženklinimą spaudoje buvo paskelbtas, tai ženklinimo procedūra pažeista nebuvo.
Kalbant apie malkinę, tai jei ji buvo registruota, apie nugriovimą kalbos būti negali.

Jei paskirtis keičiama visam sklypui, t. y. sklypo nedalinant, kaina yra keliasdešimt eurų. Procedūra tokia: teikiate prašymą savivaldybės administracijos direktoriui dėl paskirties keitimo, teoriškai per 10 d.d. gaunate įsakymą dėl paskirties keitimo. Tada kreipiatės dėl adreso suteikimo. Gavę adresą kreipiatės į privačius matininkus, kad jie paskaičiuotų sklypo vertę (kai kurios savivaldybės pačios paskaičiuoja) ir užpildytų naują kadastro duomenų lentelę. Matininkui atlikus savo darbą, registruojate Registrų centre. Mokėsite tik matininkui ir Registrų centrui.
Jei sklypą reikia dalinti, tai bus reikalingas formavimo projektas. Čia kaina ir terminas priklauso nuo daugybės konkrečių faktorių.

2020 metais įsigaliojo naujas Klaipėdos rajono bendrasis planas. Pagal bendrąjį planą yra tokių zonų, kur minimalus sklypo dydis gyvenamai statybai gali būti 30 arų. Ši sąlyga netaikoma, jei sklypas yra susiformavusioje urbanizuotoje teritorijoje ir yra atvesti centralizuoti tinklai. Kol prie sklypo nebus centralizuotų tinklų, lieka laukti, kol gal būt atsiras koks nors bendrąjį planą papildantis dokumentas, leidžiantis mažesnį sklypo dydį.

Žemės sklypo paskirtį galima keisti į tokią, kokia yra nurodyta savivaldybės bendrajame plane ar tą planą papildančiuose teritorijų planavimo dokumentuose. Jei sklypas patenka tik į žemės ūkio teritoriją, tai paskirties keisti negalėsite ir vienintelis būdas jį užstatyti - parengti kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti (minimalus sklypo dydis - 0,5 ha).

Jei pageidaujamas prijungti žemės gabalėlis yra suformuotas atskiru sklypu, Jums reikalingas žemės sklypų ribų formavimo ir pertvarkymo projektas. Projekto metu du sklypai bus sujungti į vieną. Jei pageidaujamas prijungti žemės gabalėlis yra bendroje nuosavybėje kitame sklype ir to sklypo paskirtis yra tokia pat kaip ir sklypo prie kurio norite prijungti, Jums reikalingas žemės sklypo perdalinimo (amalgamacijos) planas nerengiant formavimo ir pertvarkymo projekto. Šiuo atveju yra sąlygos dėl perdalinamo ploto dydžio. Jei viršijate amalgamacijai nustatytus perdalinamo ploto dydžius ar sklypų paskirtys yra skirtingos, Jums reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas. Bet kuriuo atveju Jums gali padėti formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo kvalifikaciją turintis asmuo.

Norint sužinoti, ar konkrečiam sklypui galima keisti paskirtį, reikia išsistudijuoti toje teritorijoje galiojančius bendruosius, specialiuosius, detaliuosius planus. Geriausia kreiptis į toje teritorijoje dirbančius specialistus užsiimančius sklypų formavimo ir pertvarkymo projektais, detaliaisiais planais.

Žemės sklypo ribos negali kirsti statinio. Jūsų atveju reikia daryti sklypų sujungimą arba perdalinimą.

Taip, galima pakeisti paskirtį, jei keisti paskirtį leidžia savivaldybės bendrieji, specialieji ar detalieji planai.